苏州土拍落幕!金地马甲战术失效,这家小房企成最大赢家

苏州为期三日的首批集中供地大戏终于落下帷幕。

由于地价被限制得较死,相较同处长三角的杭州等城市,苏州的利润空间较大,因而该城首轮集中供地引来百余家房企争夺,甚至有不少房企在开拍前夕密集设立子公司以期增加“中奖率”。

经过5月31日至6月2日的一番激烈角逐后,此次出让的32宗地都各自觅得“良缘”。信息显示,江苏此轮集中供地总出让面积为247.8万平方米,总起始价为405.84亿元。

截至6月2日收官,上述32宗地合计揽金逾434亿元,其中14幅地破中止价。此轮土拍中,包括恒力、华侨城、万科、苏高新、中梁、吴中经开区管委会在内的企业皆斩获2幅或以上的地块。

其中,恒力包揽了吴江运东、盛泽4幅地块,成为本次拿地最多房企。而华侨城则以总价85亿元成为本次拿地总价最高的房企,恒力以46.73亿元、苏高新以43.54亿元位列第二、第三。

32宗地揽金超434亿

土拍进行到第三天,最大的“地主”已经易主恒力。截至6月2日,苏州32宗地合计揽金434.38亿元,华侨城、中梁、万科、雅居乐、恒力等二十多家房企皆有所获。

整体来看,苏州本次集中供地显得激烈又克制。在网上自由报价阶段,苏地2021-WG-19号、苏地2021-WG-32号与苏地2021-WG-33号3宗地便率先“达标”,报价超中止价,进入一次报价阶段。

上述3宗地中,仅苏地2021-WG-19号地块为商住地。该地块于5月31日被旭辉以6.82亿元、溢价14.16%的价格收入囊中,剩余两宗则分别花落武汉城建以及保利。

苏地2021-WG-32号对武汉城建而言颇具意义,在此之前公司在苏州并无土储。信息显示,该地块在挂牌期间收到15轮报价,6月1日经过1轮竞价后触达封顶价,转入一次报价阶段,最终被武汉城建以18.45亿元、12.54%的价格斩获。

尽管竞争激烈,但在苏州地价调控政策下,该城此轮双集中供地下的溢价率并不算高。据《国际金融报》记者统计,苏州本轮集中供地中共有14宗地溢价超10%,占比为43.75%,苏地2021-WG-19号地块14.16%的溢价已算是其中高位。

溢价率最高的则为苏园土挂(2021)02号。该地块为6月1日首宗竞价的地块,开拍不到2分钟即超过中止价进入一次性报价阶段。但随后苏州工业园区规划建设委员会发布公告称,因浏览器兼容原因,上述地块一次报价将于6月2日9:00重新启动,所有竞买人登录一次报价系统重新进行一次报价。

最终,该地块被南京安居以40.02亿元的价格竞得,溢价14.97%,创下了整轮集中供地中的最高溢价,同时也是溢价率最高的一幅商住地块。

与南京安居相似,华侨城在此轮集中供地中的表现也颇为高调。土拍首日,华侨城便在苏州连落三子,耗资85亿元。其所拿下的2021-WG-17号地块楼面价28351.52元/平方米,为本轮土拍中的最高楼面价,2021-WG-31号地块则为总价最高的地块,达到57.77亿元。

但2021-WG-31号地块的出让文件中提及,竞得方需在地块竞得之日起60天内引进一家中国房地产开发企业商业地产综合实力前15名企业(以“中国房地产业协会”正式对外公布的《2021中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP50》为准)负责商业的运营管理。

华侨城显然并不在这份名单之中,而万达、华润、龙湖、奥园、富力等均在列。这也就意味着,华侨城在后期或还将引入其他房企合作开发

重申竞买要求

值得注意的是,相较于其他集中供地火热的城市,苏州联合拿地、合作开发的情况并不多见。

克而瑞方面认为,这种情况一方面是地价维稳之下企业盈利安全系数较高,另一方面,从以往苏州土拍后期来看,开发阶段合作比例仍然相对较高。因此,对于尚未拿到地的企业而言,通过合作开发仍有机会介入。

整体而言,一次报价下的苏州集中供地,靠资金也靠运气。中小房企资金承压下只能靠运气“捡漏”。例如土拍中园区唯一地块由南京安居以40.02亿元竞得,相较一共40多家公司(包含马甲公司),可以称得上“爆冷”。

但颇为尴尬的是,此前在土拍前夕轰轰烈烈一天注册14家子公司的金地并未出现在此次的竞得方名单中

信息显示,金地于5月19日对外投资新增15家房地产咨询公司,其中除太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外,另外14家皆于5月18日成立。彼时,旭辉与绿城也出现了相同的情况。

一时之间,苏州市场“马甲”乱飞。有数据显示,在此次集中供地政策实施前的1月和2月,苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家;3月猛增至614家,超过前两个月总和;4月新注册数量进一步增加到675家。

反常的操作引起了官方的关注。5月21日17时20分,苏州市自然资源规划局紧急挂出一则《关于严格落实竞买要求的通告》。

通告再次强调,同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人,经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

事实上,在苏州近几次的土拍中,不乏有开发商违规参与竞拍而遭到处罚。

最近的一次是在今年3月份,彼时龙湖两个子公司苏州龙湖润园置业有限公司、苏州光康房地产咨询有限公司同时参与10号地块的竞拍。因上述两家公司同属于重庆龙湖企业拓展有限公司全资控股,违反竞拍规定,因而这两家子公司被勒令三年不得参与苏州土拍

再往前看,2020年,金地、九龙仓、雅居乐等房企也曾因同样的操作致使参与竞拍的旗下子公司被勒令三年市场禁入。

记者 吴典

编辑 左宇

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